В настоящее время среди потенциальных домовладельцев все большую популярность набирает таунхаус. Что это за вид жилья частично понятно из названия – в переводе с английского — городской дом. Однако этот вид жилья строится не только в городской черте и в автономных загородных поселках

Целевая аудитория таунхаусов

В прошлом столетии в проектных институтах всех республик Советского Союза в большом количестве разрабатывались проекты блокированных домов. Прежде всего, предназначались они для решения жилищной проблемы на селе. В городских условиях при массовой застройке экономически целесообразны были многоэтажные дома, а в сельской местности требовалось подведение инженерных коммуникаций. Невозможно было обеспечить и примыкание обширного приусадебного участка и расположения вблизи надворных построек.

В начале нынешнего века, при широком распространении индивидуального строительства блокированные дома, или как их стали именовать на западный манер — таунхаусы, нашли свою потребительскую нишу.  Конечно, в качестве элитного жилья этот тип индивидуальной застройки не может. А вот в качестве загородного жилья таунхаусы эконом класса становятся все более востребованными на рынке. Жилплощадь в блокированных домах отличается небольшой площадью (конечно же, в сравнении с просторными особняками), отсутствием приусадебного участка, но наличием полного пакета полноценных городских условий комфорта.

Одним из факторов развития подобного типа жилых домов послужило интенсификация строительной отрасли в последние годы, что позволило при сравнительно небольших затратах обеспечить инженерными сетями и подъездными путями даже неосвоенные участки сельской местности. Таунхаусы строятся на городских окраинах, как один из элементов плановой застройки при возведении загородных поселков и как полноценные жилые комплексы.

Квартиры в блокированных домах могут быть различной площади и степени комфортности. Наибольшее распространение получило жилье площадью от 90 до 180 кв. м. Встречаются предложения приобрести таунхаусы от застройщика площадью и 350 кв. м. Но при подобных размерах жилища утрачивается его главное преимущество – экономность. Целевая аудитория покупателей подобного жилья следующая:

• Клиенты предпочитают городской уклад жизни. Таунхаусы возводят в местах с развитой инфраструктурой, либо застройщиком предусматривается создание подобных условий для комфортного проживания.
• Таунхаусы дешевле жилья аналогичной площади: квартир в городе и индивидуальных загородных строений. Содержание значительно ниже, чем индивидуального отдельно стоящего строения.
•  Жильцы удовлетворяются небольшим земельным участком перед домом, на котором максимум что возможно, так это устроить клумбу с цветами. Ни о каком отдыхе на приусадебном участке, как правило, речи быть не может. Большим преимуществом является наличие гаража, любо индивидуального места для парковки автомобиля.
• Владельцы избавляют себя от забот по строительству жилища, проведению и подключению коммуникаций (если речь идет о загородных домах). Как правило, квартиры в таунхаусах сдаются владельцам в готовом виде или окончательная внутренняя отделка завершается застройщиком в соответствии с индивидуальными запросами жильцов.
• Таунхаусы в городских условиях выбирают те, кто предпочитает уединение и проживание в условиях, близких к индивидуальному жилищу. В городе этот тип жилья может иметь признак элитарности.

История популярности

Тип линейного типового жилья обязан своим появлением промышленной революции в Великобритании. При массовом развитии промышленного производства в середине XIX века рабочих требовалось обеспечить жильем в самые короткие сроки. Со временем подобное конструктивное решение распространилось на континенте и в Новом Свете. Типовое жилье предназначалось для представителей среднего класса. Зачастую, примыкающие друг к другу двух- и трехэтажные дома имели индивидуальное архитектурное оформление фасада.

Массовое строительство таунхаусов началось в США. Жилые здания предназначались для разных категорий жильцов. В заводских поселках они носили вид унылых бараков, а в быстрорастущих городах имели индивидуальное оформление, зачастую возводились в элитных районах и богато декорировались в викторианском стиле. Как правило, в городах блоки-квартиры не имели примыкающих зеленых зон. Ступеньки от парадного входа спускались прямо на тротуар.

В наши дни на Западе этот вид жилищного строительства чаще всего используется в городских условиях. А в некоторых странах наблюдается строительный бум этого вида жилья. Современные таунхаусы имеют выразительный экстерьер, продуманную планировку и, как правило, оснащаются самыми современным инженерным оборудованием с использованием энергосберегающих технологий. Это позволяет обеспечить значительную автономность от централизованных сетей и существенно снизить затраты на содержание. Основные покупатели – средний класс. Этот тип застройки многими архитекторами используется в качестве основы для проектирования целых жилых массивов экологического жилья будущего.

Таунхаус – что это – индивидуальное или многоквартирное жилье?

Основной принцип при проектировании и строительстве блокированного жилья – это экономия. Для максимального уменьшения расходов при проведении магистралей коммуникаций, кухни и санузлы соседних блоков-квартир примыкают друг к другу через стенку. Планировка соседствующих блоков выполняется зеркальной. Исходя из планировки квартир и общего принципа построения здания, можно выделить насколько видов блокированных зданий.

• Линейный вид (лаинхаус). При подобном конструктивном решении все двух- или трехэтажные блоки-квартиры получаются сквозными. Окна выходят на обе стороны вытянувшегося вдоль линии проезжей части улицы здания. Вход расположен с фасадной стороны, а с противоположной находится выход на небольшую по площади зеленую зону. Индивидуальный участок ограничен размером ширины квартиры, в большинстве случаем имеет площадь от 0,5 до 2–х соток. Территория может быть и общей для всех жильцов. Примыкание соседних квартир осуществляется через боковые стены, каждая из которых является общей для двух смежных. Линия застройки, как правило, включает от 5 до 20 блоков, может быть прямой или дугообразной. Квартиры имеют идентичную планировку и площадь. Подобный вид жилья имеет большую схожесть с городским.
• Компактный вид. Планировка предусматривает обособленный участок в распоряжении жильцов каждой блок-квартиры. Хотя блоки имеют смежные стены, но общее архитектурное решение не линейное. Внешне подобные жилища представляют собой отдельно стоящие здания, большие по габаритам, чем индивидуальные строения. Этажность – два или три яруса.

  Площадь приусадебного участка может достигать 4 или 6 соток и ограничивается лишь территорией квартала застройки. Компактные таунхаусы классифицируются по количеству объединяемых квартир:
  — дуплекс или твинхаус – две квартиры;
  — триплекс – три блока;
  — квадрохаус – четыре.

• Компактные блок-здания по условиям комфорта приближены к индивидуальным загородным жилым постройкам.
• Ковровый вид. Квартал плотно застраивается соприкасающимися друг с другом зданиями, образующими собой небольшие закрытые дворики. Этот вариант планировки применяется, чаще всего, в городских условиях и обеспечивает высокую плотность застройки. Отличается высокой стоимостью и требует высокого мастерства при выполнении оригинальных архитектурных и конструкторских решений.

 

Комментарии специалиста

Комментирует Сергей Федорович Афиногенов, заслуженный архитектор России.

Особенность планировочного решения таунхауса предполагает хотя бы одну смежную стену с соседями. Конструктивно она отличается от обыкновенной межкомнатной перегородки. В большинстве она является несущей, поэтому характеризуется повышенной звукоизоляцией и высокими противопожарными качествами. Этот факт, а также отсутствие соседей сверху и снизу, создает комфортные условия проживания, приближенные к индивидуальному жилью. В тоже время унификация строительной конструкции и поквартирной разводки инженерных сетей существенно снижают себестоимость жилья.

Продуманная планировка может предусматривать отдельные входы, гараж для транспортного средства и небольшой индивидуальный участок или задний двор с открытой террасой. При выборе квартиры в таунхаусе, следует отдать предпочтение ориентации окон из комнат на юг или восток. В помещениях всегда будет солнечно и светло. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы большую часть сегмента рынка жилья средней ценовой категории будет приходиться именно на таунхаус. Семья из четырех – шести человек с комфортом может проживать в подобном здании в течение многих лет.

Линейные таунхаусы

Подобный вид застройки получил наибольшее распространение. Линейный вид блокированных зданий в рамках одного строения не предполагает большого выбора архитектурных решений экстерьера и планировки внутреннего пространства. Но в тоже время, принципиальный конструкционный подход к проектированию может быть бесконечно разнообразным. При типовом варианте, квартиры имеют одинаковую площадь и план помещений. Квартиры, как правило, располагаются между двумя несущими стенами, соприкасаются с одним или двумя соседствующими блоками и имеют выраженную прямоугольную форму в плане. Ширина квартиры может колебаться в пределах от 4 до 8 метров, длина – от 10 до 15 м. Полезная площадь одного этажа при этом достигает от 40 до 120 м.кв. Этажей может быть два или три. Не исключается наличие обитаемого чердачного помещения (мансарды) и подвального технического подполья.

Планировка линейного здания предполагает достаточное освещение всех комнат посредством оконных проемов, расположенных в двух противоположных торцевых стенах блока-квартиры. Жилые комнаты располагаются у внешних стен, а технические и подсобные помещения устраиваются в глубине. Блоки, находящиеся на концах линии, в торцах здания, имеют три освещаемые стороны. Их площадь и планировка может отличаться от рядовых квартир.

Разбивка на функциональные зоны осуществляется с учетом этажности. Если планировка предусматривает наличие гаража и хозяйственных помещений, то они располагаются на первом или в цокольном ярусе. Жилой сектор первого этажа состоит из тамбура, прихожей, ванной, кухни и гостиной. Гостиную располагают, как правило, на противоположной стороне от главного входа. К комнате может примыкать открытая веранда.

На втором этаже размещаются спальные комнаты (от двух до четырех, в зависимости от площади), гардеробные, ванная. На третьем уровне (или в мансардном помещении) устраиваются спальня, кинозал, студия или детская игровая комната.

Участок может располагаться перед парадным входом в дом или с обеих сторон здания. Его ширина равна ширине квартиры. Длина и площадь зависят от размеров участка квартала застройки. Концевые квартиры линии имеют участки большей площади, окружающие блок с двух или трех сторон. Таунхаусы, построенные в городе, могут и не располагать индивидуальными зелеными зонами. Вход с блок устроен непосредственно с тротуара улицы, а задняя часть прилегающей территории объединяется в единый общий двор.

Ориентация по сторонам света зависит от общего ситуационного плана участка. Окна блок-квартиры выходят на две противоположные стороны. Наилучшее расположение восток-запад – так будет достигнута наибольшая естественная освещенность помещений. Желательно, чтобы окна гостиной и спален выходили на восток или на южную сторону.

Удобство проживания немного ниже, чем в индивидуальном частном доме. Комфортность снижается за счет небольшой площади земельного участка и наличия соседей. На стадии строительства, владелец может вносить небольшие коррективы в планировку. Переделать внутреннее пространство по своему желанию не получится. Интерьер жестко привязан к несущей коробке здания и отдельного блока.

Чтобы разнообразить однотипные проект, блоки могут смещаться относительно друг друга или воздвигаться под углом к линии улицы, образуя, таким образом, своеобразную лесенку и обеспечивая большее уединение отдельно взятой квартире. Земельные участки при этом имеют защищенные зоны, примыкающие к глухим стенам соседних блок-квартир. Другим вариантом планировочного решения является примыкание соседних блоков посредством гаражей. За техническим помещением образуется своеобразное закрытое от посторонних глаз пространство.

Другим конструктивным решением является варьирование ширины фасадов блоков, то есть ширины самих квартир. В одном здании может быть различной этажность и планировка отдельных блоков. Но это, в конечном счете, сказывается на себестоимости квадратных метров. Самым экономичным вариантом является стандартный прямоугольный блок лаинхауса. В любом варианте его исполнения комфортность проживания значительно выше, чем в многоквартирном городском доме.

Компактные таунхаусы

Наиболее комфортные условия проживания обеспечиваются в компактном типе зданий. Самым экономически выгодным является строение, состоящее из четырех квартир.

В плане общее здание может иметь форму прямоугольника или квадрата. Каждая из четырех квартир занимает отдельный угол жилого здания. Общие стены пересекаются крестообразно. Длинная сторона квартиры может достигать 6-12 метров, соответственно и длина всего здания – 12 – 24 м. Вдоль внешних стен устраиваются жилые комнаты, в глубине – технические и вспомогательные помещения, а также лестничные марши. Площадь одного этажа может быть от 60 до 120 м. кв., этажей два или три, возможно наличие подвала и мансарды.

Квартиры в квадрохаусе могут иметь индивидуальную планировку, но как правило она для каждого отдельного здания типовая и зеркальная. Этим достигается максимальная эконопмаическай эффективность проекта.

Разбивка на функциональные зоны подчиняется этажности блока. Хозяйственные помещения, кухня, гостиная, кабинет, санузлы располагаются на первом, спальни – на втором. Если предусматривается наличие гаража, то эти технические помещения могут компановаться попарно.

Приусадебный участок примыкает с двух сторон. Может быть квадратным или прямоугольным. Его площадь составляет одну четвертую от общей территории, на которой расположен дом. Как правило, входы и подъезды с противоположных сторон здания выходят на две параллельные улицы. Гаражи могут образовывать отдельно стоящий блок.

Ориентация по сторонам света ограничений не имеет. Постройка может располагаться параллельно линии улицы или под углом. Окна каждой из квартир выходят на две смежные стороны света. Лучше всего, если на северную сторону будет приходиться самая узкая сторона здания и квартиры.

Удобство проживания в компактном таунхаусе на самом высоком уровне. Наиболее удачные проекты гармонично сочетают все преимущества городского комфорта и уединенности и простора индивидуального загородного жилья. Блоки имеют удобную планировку эффективное естественное освещение. На стадии строительства допускается изменение планировочных решений в зависимости от пожеланий заказчика.

Принципиальная схема жилого дома из четырех блоков предусматривает бесконечное разнообразие архитектурных форм. Жилые комнаты могут располагаться рядом со смежной стеной или выноситься к углам. Здание может иметь балконы, лоджии, эркеры или террасы, создающие закрытые, защищенные от глаз соседей, зоны участков.

Квадрохаус при высокой степени комфортности проживания, экономически наиболее выгодный тип жилого здания. Дуплекс практически ничем не отличается от индивидуального строения в плане уединенности и комфорта. Единственной экономической выгодой является наличие одной смежной стены и общая подводка магистралей коммуникаций. Площадь и размеры участка ничем не ограничены. В триплексных зданиях квартиры могут значительно отличаться по площади и планировке. Различную конфигурацию может иметь и приусадебный участок.

Увеличение числа блоков превращает компактный таунхаус в линейный меридионального типа, в котором каждая из квартир выходит только на одну сторону света. Три остальные стены глухие и смежные. При низкой стоимости жилья, блоки в доме подобного типа не могут иметь большую площадь. При увеличении жилого пространства, оно не обеспечивается естественной вентиляцией и освещенностью.

Экономическая выгода

Таунхаус, даже компактный дуплекс, дешевле, чем индивидуальное жилое строение.

Местоположение. Таунхаусы различного конструктивного типа возводятся в городской черте (как на окраинах, так и в центре – на месте снесенного ветхого жилья), а также в виде автономных жилых массивов спальных районов. Отдельные здания на несколько блоков строятся в тех местах, где гео-морфологические условия не позволяют возвести большой многоквартирный дом (сложности рельефа или грунта, невозможность подведения коммуникаций необходимой пропускной способности, целевое использование участка под малоэтажное строительство).

Вблизи больших мегаполисов строительство поселков таунхаусов, приобретает все большее распространение. Преимуществами подобного выбора являются близость к месту работы, благам городской цивилизации и комфортность проживания, аналогичная индивидуальной в сельской местности. При этом в шаговой доступности имеется развитая бытовая инфраструктура. Продажа таунхаусов с каждым годом набирает обороты.

Покупка. Стоимость жилой площади в блокированном доме на 20 -30% ниже, чем в индивидуальном строении, расположенном в том же самом месте. Снижение затрат достигается за счет следующих факторов:

• Сокращение протяженности внешних стен обуславливает меньший расход стройматериалов и, как следствие, снижение трудозатрат рабочей силы. Смежные стены не требуют дополнительного утепления.
• Централизованные инженерные коммуникации планируются из расчета обеспечения нескольких (или нескольких десятков) квартир. Весь комплекс зданий обеспечивается одной скважиной и единой канализационной системой. Затраты на устройство магистральных сетей (водоводов, газопроводов электрических кабелей) существенно ниже, когда они распределяются не на десяток хозяев индивидуальных домов, а на сотню владельцев блок квартир. Устройство инженерных сетей в здании из четырех смежных квартир требует в два раза меньше средств, чем на аналогичные работы в четырех отдельно стоящих зданиях.
• Относительно небольшую стоимость определяет и небольшая площадь отводимого под застройку земельного участка.

Практика показывает, что за сумму, необходимую для приобретения жилья в многоквартирном городском доме, можно приобрести таунхаус в ближайшей пригородной зеленой зоне в три раза большей полезной площадью. Себестоимость квадратного метра ниже за счет использования простых технологий строительства (к примеру, нет необходимости использовать башенные краны), отсутствие лифтов, мусоропроводов и лестничных групп.

Содержание. Затраты на эксплуатацию квартиры в таунхаусе значительно ниже, чем на содержание индивидуального жилого дома. Теплопотери снижаются за счет смежных с соседними квартирами стен. Площадь наружных стен меньше. Обслуживание зданий и инженерных сетей (плановый ремонт фасадов, замена ламп наружного освещения, вывоз мусора и пр.), а так же обеспечение охраны территории значительно ниже, чем у поселков, состоящих из особняков – ведь поселок таунхаусов имеет значительно большее количество абонентов-жильцов.

Также значительно меньших затрат времени и средств на благоустройство требует небольшой участок прилегающего дворика. При наличии территории общего пользования, она закрыта от посторонних. На ней можно устроить общую детскую площадку, зону барбекю, беседку для жильцов и небольшой бассейн.

 

Особенности проектных решений

Как правило, проекты таунхаусов не отличаются замысловатыми конфигурациями разделения внутреннего пространства. Поэтому при всех явных экономических выгодах жилья в блокированных домах, владельцы могут столкнуться с неприятными неожиданностями свойственными многоквартирным жилым зданиям.

• Смежная с соседней квартирой стена может не обеспечивать необходимое звукопоглощение. Эффективность шумоизоляции достигается за счет применения соответствующих материалов и технологий при возведении и отделке общих для двух квартир стен. В конечном итоге соответствие нормативам обеспечивается качеством проекта и добросовестностью застройщика.
• Эксплуатация одного здания несколькими жильцами может вызывать разногласия при финансировании ремонта здания и обслуживания общих участков инженерных сетей. Непонимание может быть и при регулярной уборке и благоустройстве прилегающей территории.
• В блокированных домах линейного типа наибольшее неудобство вызывает малая площадь участков, вследствие чего они просматриваются соседями. Этот фактор накладывает немалые ограничения на использования индивидуальной территории в соответствии с пожеланиями и особенностями жильцов. На рядом расположенных рекреационных зонах соседям может доставлять неудобства громкая музыка, собачий лай, крики детей и дым от костра.

  Высокий забор не является выходом из положения. Глухая ограждающая конструкция затрудняет проветривание и создает значительную тень. Продуманная планировка таунхаусов должна предусматривать наличие просторных террас или рекреационных зон, закрытых с двух сторон от посторонних глаз глухими стенами. Для торцевых блоков линейного здания эти проблемы могут быть мене актуальными.

• На общем участке, если только он не находится в ведении управляющей компании, жильцам необходимо прийти к общему решению по его обустройству, содержанию и использованию.

Многих неприятностей можно избежать, если при выборе жилья особое внимание уделить выбору соседей. Теплые и дружественные отношения играют не малую роль в создании комфортной атмосферы проживания. Избежать конфликтных ситуаций в большинстве случаев удается избежать в тои случае, когда жильцы имеют примерно одинаковый уровень материального достатка.

 

Инженерные сети

Сложность и затратность устройства коммуникаций зависит от местоположения жилых строений. В городских условиях и при строительстве на территории поселков городского типа имеются централизованные газоснабжение, водоснабжение и канализация. При возведении загородных комплексов жилых зданий, для их водоснабжения пробуривается одна или две скважины. Для всего жилого массива предусматривается единая система очистки стоков. Не исключается и устройство индивидуальной скважины на одну блок-квартиру. Отведение сточных вод и канализации должно быть общим. Таким образом, таунхаусы недорого, по сравнению с поселками особняков и коттеджей позволяют решить проблему коммуникаций.

Как правило, квартиры в таунхаусах имеют индивидуальное отопление. Система может быть газовой или электрической. Недостаток заключается в том, что если соседи не пользуются отоплением, то приходится обогревать смежные стены. В некоторых случаях застройщик предусматривает отдельную котельную-бойлерную на одно здание с несколькими квартирами. Комфортность проживания обуславливает более высокие тарифы на коммунальные услуги квартир таунхаусов, чем у других потребителей жилищного фонда установленные в той же местности.

 

Построить самому

В большинстве случаев таунхаусы от застройщика предлагаются потребителям в готовом виде. Иногда владелец может внести коррективы на стадии строительства. Преимущество этого варианта в том, что будущий жилец в реальных условиях может выбрать планировку, увидеть освещенность помещений в разное время суток и удобство привязки к прилегающей территории. Подобно тому, как и индивидуальный особняк, таунхаус можно построить самому. Для этого необходимо организовать своеобразный кооператив.

Для реализации общего дела могут объединиться родственники, семьи друзей или сотрудников одного предприятия. Большой общий земельный участок следует размежевать на несколько меньшего размера, площадью от двух до четырех соток каждый. Все квартиры должны располагать официально оформленным собственным наделом. Разумеется, что целевое использование должно предусматривать индивидуальное жилое строительство.

Блоки-квартиры можно построить по числу пайщиков, а можно и пару лишних. После окончания строительства их можно выставить на продажу, и частично компенсировать затраты домовладельцев. Линейный тип здания самостоятельно возвести гораздо сложнее. Для большого количества участников необходимо провести объемную организационную работу и согласовать противоречивые мнения о будущем жилище. Вариантом может быть небольшой лаинхауз, где общее конструктивное решение имеют только смежные несущие стены и подводка коммуникаций. Вопросы планировки и внешнего оформления владельцы решают самостоятельно. Но при этом утрачивается одна из статей экономии: один на всех типовой проект в несколько раз дешевле, чем индивидуальные.

Наиболее рациональным решением представляется возведение компактного таунхауса: дуплекса, триплекса или квадрохауса. Компактные здания можно гармонично вписать в небольшой по площади участок практически любой конфигурации. При объединении нескольких квартир в одно здание исключается необходимость устройства деформационных швов между отдельными блоками, что имеет место в линейном варианте. Значительно облегчается процедура предварительного согласования строительства в государственных органах власти. Одним общим делом могут заниматься несколько человек. Ощутимая экономия времени. Найти одного или двух единомышленников не сложно. А четвертую квартиру в квадрохаусе можно сдать в аренду или продать.

 

Проект дуплекса

В качестве примера можно рассмотреть компактный дом на две семьи с интегрированным в общий объем здания гаражом.

Описание. Проект представляет собой прямоугольное в плане одноэтажное с мансардой строение. На первом этаже располагаются гараж на одно машиноместо, котельная, кухня, объединенная с гостиной, небольшая спальня, санузел, прихожая и промежуточный тамбур. Спальня может быть использована в качестве кабинета. На втором (мансардном) уровне расположены три спальни, две ванные комнаты (одна из которых представляет единый блок с одной из спален), одна общая на всех гардеробная. Приусадебный участок с внутренней стороны можно разделить оградой на отдельные зоны.

Экспликация помещений первого этажа:

Общая площадь 97,4 м. кв
позиция	назначение	площадь, м. кв.
1	тамбур	4,4
2	прихожая	11,9
3	спальня	10,0
4	ванная	5,7
5	гостиная и кухня	38,5
6	котельная	7,8
7	гараж	19,3

 

Экспликация помещений мансардного этажа

Общая площадь по полу 100 м. кв (полезная – 85,7 м. кв.)
позиция	назначение	площадь, м. кв.
1	коридор	8,5
2	спальня	18,7 (13,0)
3	спальня	20,2 (14,1)
4	ванная	13,3
5	ванная	7,5 (5,1)
6	спальня	27,2 (23,8)
7	гардеробная	5,5

 

Конструкция. Общий фундамент здания может быть сборно-монолитным (установленные на бетонную ленту фундаментные железобетонные блоки), монолитным или свайным. Наружные стены выполняются из газобетонных или керамических блоков. Перекрытие выполняется в виде единой железобетонной монолитной плиты. В качестве кровельного покрытия может использоваться профнастил, металлочерепица, натуральная керамическая или цементно-песчаная черепица. Конструкция стен рассчитана на нагрузку тяжелой кровли.

Стоимость. Ориентировочная рыночная стоимость на февраль 2015 года составляет около пяти миллионов рублей с учетом строительных материалов и затрат на производство работ.