Как узаконить самозастрой?

Как бы странно это не звучало, но множество прорабов и юристов утверждает, что проще сначала построить дом, а уже потом его легализировать. Так как же узаконить возведенный объект и чем чревата такая операция? Украина.

Чтобы получить документацию на строительство объекта недвижимости, нужно немало времени и денег. В общих чертах разрешительная процедура выглядит следующим образом:

1. Получение исходных данных на проектирование: градостроительных условий и ограничений, технических условий, задания на проектирование.

2. Разработка и утверждение проектной документации на строительство.

3. Получение разрешения на проведение строительных работ.

Пройти вышеуказанную процедуру в короткий срок, к сожалению, удается не каждому. Тем более что на практике сроки получения разрешительной документации существенно отличаются от установленных законодательством. Поэтому многие застройщики самовольно возводят объект недвижимости, а затем легализуют его.

В соответствии с новой редакцией ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), жилой дом, постройка, строение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этих целей, или без соответствующего документа, который дает право на совершение строительных работ, или надлежащим образом утвержденного проекта, или же с существенными нарушениями строительных норм и правил. По общему правилу, лицо, которое осуществило самовольное строительство объекта недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него (ч. 2 ст. 376 ГКУ).

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 376 ГКУ, по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, если это не нарушает права других лиц.

Узаконивайте в судебном порядке.

В соответствии со ст. 392 ГКУ, собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом. Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 114 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее — ГПКУ) и п. 5 ст. 376 ГКУ. Ответчиком, то есть лицом, оспаривающим право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, является орган местного самоуправления.

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо подать документы об уплате судебного сбора, который должен быть оплачен истцом в соответствии с Законом Украины «О судебном сборе». Судебный сбор при обращении в суд общей юрисдикции составляет i % от цены иска, но не менее 0,2 размера минимальной заработной платы и не более 3-х размеров минимальной заработной платы. В соответствии с п/п 2 п. 1 ст. 80  ГПКУ, в случае исковых заявлений о признании права собственности на имущество цена иска определяется стоимостью имущества. Один необлагаемый минимум доходов граждан составляет 17 грн.

Согласно письму Апелляционного суда г. Киева от oi.oi.20io «Обобщение судебной практики решения гражданских дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией и перепланированием объектов недвижимого имущества», исходя из практики судебных споров данной категории дел, иски о признании права собственности на самовольное строительство в большинстве случаев удовлетворяются, если истец имеет законные права на земельный участок.

Учитывая положения Закона Украины «Об основах градостроительства» и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», а также судебную практику решения подобных споров, чтобы принять решение о признании права собственности на объект самовольного строительства, суд должен:

  • убедиться в правомерности владения земельным участком, истребовав и изучив документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором возведено данное строение;
  • определить круг лиц, чьи права могут быть нарушены, и убедиться в том, что их права не нарушены;
  • установить факт строительства объекта за собственные средства истца. Этот факт могут подтвердить платежные документы на закупку строительных материалов, договор подряда, показания свидетелей и др.;
  • изучить техническую документацию на построенный объект недвижимости, предоставленную бюро технической инвентаризации;
  • проверить, был ли вопрос оформления права собственности на самовольное строительство предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решение которого или его отсутствие давали бы основания считать о наличии спора о праве.

Чтобы выяснить, соответствует ли объект самовольного строительства строительным нормам и правилам, а также другим законодательно установленным стандартам и требованиям, в процессе судебного рассмотрения дела рекомендована комплексная судебная экспертиза (ст. 144, 49 ГПКУ). Получив экспертное заключение, суд принимает решение, которым обязывает ответчика (орган местного самоуправления) оформить акт ввода в эксплуатацию. На его основании застройщик оформляет правоустанавливающий документ на объект самовольного строительства.

Согласно положениям п/п т.1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», ярам собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, оно возникает только с момента такой регистрации. Согласно ст. ig этого Закона, основанием для государственной регистрации вещных прав и признания за лицом права собственности на недвижимое имущество может быть, в том числе, и решение суда.

Необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не освобождает от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании, строительстве и эксплуатации такого объекта. Лицу, самовольно построившему дом, придется как минимум заплатить штраф в размере 85-170 грн в соответствии со ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях.

Внесудебный порядок узаконивания.

Согласно Приказу Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 № 91, зарегистрированному в Министерстве юстиции Украины 11 июля 2011 года под № 830/19568, утвержден Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов lull категорий сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ, и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей (далее — Порядок).

Этот Порядок устанавливает процедуру и условия принятия в эксплуатацию достроенных индивидуальных (усадебных) жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов I и II категорий сложности (дальше — объекты), построенных . до 31.12.2009 без разрешения ‘ на выполнение строительных работ, заявление о принятии в эксплуатацию которых подано до 31.12.2012, а также механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Согласно п. 2.1. Порядка, техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей объекта (дальше — техническое обследование) проводится в соответствии с этим Порядком с учетом требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил субъектом ведения хозяйства (дальше — исполнитель).

Кроме того, техническое обследование объекта включает такие этапы: « подготовка к обследованию; ш предыдущее (визуальное) обследование, в том числе обзор и фотографирование объекта и его конструктивных элементов, определение категории сложности объекта, решение вопроса относительно необходимости применения специального оборудования, приборов и аппаратуры во время технического обследования; • детальное (инструментальное) обследование объекта, в том числе определение параметров и характеристик материалов, изделий и конструкций, а также при необходимости поднятие перед исполнителем вопроса относительно привлечения к техническому обследованию аттестованных лабораторий для проведения необходимых исследований или других ответственных специалистов для принятия обоснованного решения.

Если стадии проведенного технического обследования объекта не совпадают с указанными пунктами, отмечаются только фактически пройденные этапы.

Исполнитель определяет ответственного специалиста (ответственных специалистов), который с учетом вида, сложности, технических и других особенностей объекта, мероприятий, предусмотренных п. 2.2 Порядка, проводит оценку технического состояния объекта и по результатам готовит отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей.

На основе информации, полученной во время технического обследования, с учетом данных технического паспорта, выданного бюро технической инвентаризации, а также проектной и другой технической документации на объект (если такая есть) составляется отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта (дальше — отчет) по форме, приведенной в дополнении 1 к этому Порядку. Отчет оформляют минимум в двух экземплярах, один из которых остается у исполнителя, а другой выдается заказчику.

Принятие в эксплуатацию объектов осуществляется бесплатно Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами (дальше — Инспекция) по результатам технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей и при наличии документа, что удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором размещенный объект, путем регистрации поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (дальше — декларация), которая составляется по форме, приведенной в дополнении 2 к этому Порядку.

Согласно п. 3.2. Порядка, заказчик (то есть собственник самостроя) или его уполномоченное лицо подает лично или посылает заказным письмом с описанием вложения в Инспекцию по местонахождению объекта заявление о принятии в эксплуатацию объекта по форме, приведенной в дополнении з к этому Порядку, к которой добавляются:

  • два экземпляра заполненной декларации;
  • отчет о проведении технического обследования  строительных конструкций и инженерных сетей объекта с выводом об их соответствии требованиям надежности и безопасной эксплуатации;
  • засвидетельствованные в установленном порядке копни:
    — документа, что удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект;
    — технического паспорта, выданного бюро технической инвентаризации.

 

Заявление о принятии в эксплуатацию объекта подписывается также совладельцами земельного участка и отмеченного объекта (в случае их наличия).

Инспекция рассматривает документы, отмеченные в пункте 3-2 этого раздела, и принимает в течение 30 дней с даты их представления решение о регистрации декларации или ее возвращении. Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации оформляется в 4-х экземплярах. Один остается в Инспекции, а три экземпляра выдаются заказчику на руки (один для бюро технической инвентаризации, один для оформления права собственности и один остается у заказчика).

Зарегистрированная декларация является основанием для заключения договоров о снабжении принятого в эксплуатацию объекта необходимыми для его функционирования ресурсами -водой, газом, теплом, электроэнергией, — а также включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.

При наличии правоустанавливающих документов относительно объекта, который вводится в эксплуатацию, зарегистрированная декларация является также основанием для внесения изменений в технический паспорт объекта, изготовленный бюро технической инвентаризации.

Следует отметить, что заказчик также обязан в течение семи календарных дней со дня принятия в эксплуатацию объекта подать копию декларации местному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления по местонахождению объекта для представления такими органами информации о принятом в эксплуатацию объекте органу государственной статистики по формам, предусмотренным отчетно статистической документацией (приказ действует до 30.01.2013).

Юридическая ответственность.

Действующее законодательство Украины предусматривает юридическую ответственность за самовольное строительство.

В соответствии со ст. 96 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, осуществления подготовительных работ к строительству, строительства и реконструкции, а также принятие в эксплуатацию объектов или сооружений, возведенных с нарушением законодательства, влечет за собой наложение штрафа в размере 10-15 необлагаемых минимумов доходов граждан (170-255 грн).

Согласно ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях, самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации влечет за собой наложение штрафа в размере 5-10 необлагаемых минимумов доходов граждан (85-170 грн).

В соответствии со ст. 275 Уголовного кодекса Украины, нарушение во время проектирования или строительства правил, связанных с безопасной эксплуатацией зданий и сооружений, если это нарушение создало угрозу гибели людей, наступления других тяжелых последствий или причинило вред здоровью пострадавшего, влечет за собой наложение штрафа в размере до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (850 грн), исправительные работы сроком до двух лет или ограничение воли на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенным видом деятельности на срок до двух лет или без такового.

Те же действия, приведшие к гибели людей или другим тяжелым последствиям, караются исправительными работами сроком до двух лет, ограничением воли на срок до пяти лет или лишением свободы на срок от двух до пяти лет с лишением права занимать определенные должности.


ПОДЕЛИТЬСЯ:

Комментариев пока нет

Перейти к разговору

Комментариев пока нет!

Вы должны быть избранным, чтобы начать разговор.

Ваши данные будут в безопасности!Ваш адрес электронной почты не будет опубликован. Также другие данные не будут переданы третьим лицам.