Зачем нужна смета?

Строительная смета – важнейший финансовый документ, который, как правило, является приложением к договору подряда. Cмета на строительство дома нужна заказчикам и подрядчикам для оценки стоимости как всего комплекса работ, так и отдельных этапов, а особенно – при проведении промежуточных расчетов.

Cмета на строительство дома

Сметные документы необходимы при составлении планов производственных работ с разбивкой по годам, кварталам, месяцам строительства, что позволяет заказчику составить график финансирования работ и планировать затраты. Наличие согласованных смет позволит избежать споров и разногласий при взаиморасчетах, причем заказчик имеет право требовать их в любой форме, вплоть до самой подробной расшифровки стоимости материалов и работ.

Именно cмета на строительство дома в прямом и переносном смысле скрывает обман строителей и выступает не совсем немым «свидетелем» их преступлений. Как правило, некорректная сметная документация – только «вершина айсберга», ведь если строители подделывают бумаги, значит, могут и строить плохо.

То есть «хорошо», если в результате манипуляций со сметой просто обсчитали заказчика, плохо, если от этого пострадала технология строительства дома – тут уж о долгой службе и безопасности строения можно забыть. Так же как хорошая поэзия таит в себе несколько смысловых уровней, ловко составленная фальшивая смета на строительство дома  «прячет» определенное количество степеней обмана.

Счет, пожалуйста!

Разработкой и составлением смет занимаются специализированные отделы в проектных или ремонтно-строительных организациях или специалисты-сметчики.

Cмету на строительство дома можно выполнить любым методом в зависимости от желания заказника, но обычно различают три составляющих стоимости строительно-монтажных работ:

• затраты на зарплату рабочим, расходы на обслуживание машин и механизмов, а также на покупку материалов;
• организационно-управленческие расходы на обслуживание стройки;
• сметная прибыль.

Затраты на работу и материалы – наиболее «очевидная» составляющая. Ее исчисляют, исходя из норм расходов материалов, действующих цен и тарифных ставок. Организационно-управленческие расходы на обслуживание стройки чаще всего определяют в процентах от прямых затрат. Речь идет об обеспечении технической документацией (в том числе о составлении смет) и координации работ, приеме и сдаче работ, материально-техническом снабжении, обеспечении пожарно-сторожевой охраны, техники безопасности и о наличии бытовок, туалетов и других временных сооружений.

Сметная прибыль – это фактически доход строительной организации, который обычно определяется в процентах от общих затрат или затрат на оплату труда рабочих, например 50 % от затрат на оплату труда рабочих или 12 % от сметной стоимости работ.

Даже поверхностный анализ перечисленных пунктов покажет, что от первого зависят остальные два. Поэтому, чтобы смета на строительство дома не выросла как снежный ком, необходимо тщательно и профессионально проанализировать все ее позиции по первому пункту и проценты по второму и третьему.

Разрабатывать смету могут и независимые от оборота средств на стройке специалисты. Их услуги стоят по-разному – как правило, это небольшой процент от стоимости строительства. Интернет, кроме того, пестрит объявлениями типа: «Cмета на строительство дома  за 100 у. е.!»

Тут речь идет об «автоматизированных» сметах, которые заказывают строители, – если хотят максимально завысить все траты, то с помощью специальных компьютерных программ делают именно такую смету.

Она отличается обилием деталей и откровенно рассчитана на увеличение сметных показателей, причем на законных основаниях и с соблюдением всех норм. «Беспристрастность» компьютера – главный аргумент строителей в спорах о размере сметы, но ведь неспециалист никак не может проконтролировать объемы работ, коэффициенты и цифры.

Обман в смете и не только

«Некорректность» сметы может быть внутренняя и внешняя.

Внутренняя – это когда по самому сметному документу понятно, что он включает ненужные пункты и неправильные цифры.
Внешняя, – когда вполне корректный документ не отображает реальность, то есть рабочим платят вдвое меньше, а материалы – не те, что нужно. Как правило, во всех сомнительных сметах присутствуют оба аспекта, в разных соотношениях представленные в определенных видах обмана.

«Перегрев» сметы – наиболее простое мошенничество, состоящее в том, что в документ включают материалы и виды работ, которые якобы необходимы, а на самом деле – нет.

Строители активно «накручивают» сверх нормы запас проводов, цемента или дерева, причем мотивируя это желанием заложить в конструкцию так называемую избыточную надежность. Что уж говорить о «мелочах» типа вентилей, труб, фильтров – они могут присутствовать в смете в количестве, вдвое превышающем потребность.

Кроме того, смета на строительство дома может иметь пункт «выравнивающие стяжки» – дополнительные сотни килограммов материалов на каждом этаже, что значительно увеличивает нагрузку на фундамент, причем на приобретение материалов идут деньги заказчика, а на заливку – лишние дни и недели, то есть те же деньги заказчика. Но самое «грустное», что стяжка – крайняя мера для исправления неровностей, но в нашей стране из нее сделали обязательный процесс!

Сметный «перегрев» существует в первую очередь потому, что ответственные лица на стройке объективно заинтересованы в удорожании строительства, так как их заработок зависит и от общей стоимости объекта. То же и с отделкой: манипуляции со сметой тут очень распространены, ведь оплата дизайнера также зависит от «освоенных» средств – он получает «откаты» (проценты) в строительных магазинах, и чем больше дорогой плитки и ярких лампочек купит за деньги заказчика, тем выше его прибыль.

«Транспортно-бонусный навар» – популярный вид обмана, существующий за счет расходов, связанных с транспортом и доставкой строительных материалов. Дело в том, что при заказе материалов на стройку продавец, учитывая их большой объем, чаще всего предлагает скидку и доставку бесплатно, однако в смете строители умалчивают о скидке и указывают процент за доставку. Например, при малом объеме заказа 1 м2 бетона обойдется в 60 у. е., а при крупном – в 50 у. е., причем с бесплатной доставкой. И так по всем пунктам – как правило, эта статья расходов составляет 5-10 % стоимости стройматериала.

Если в смете указаны цены, выше рыночных, это  означает, что  строитель получил «откат» от продавцов стройматериалов. Тут «фишка» в том, что по документам все вроде бы правильно. Просто заказчик в этом случае мог бы потратить значительно меньше денег.

«Недогревом» сметы можно назвать случай, а такие встречаются повсеместно, когда для большей привлекательности строящая компания в начале сотрудничества предоставляет клиенту умышленно заниженную сумму сметы. В таком документе будет все что угодно, кроме самого необходимого, поэтому во время строительства заказчика просто поставят перед фактом, что для того, чтоб закончить работы, нужно доплатить сумму, равную, например, 50 % от сметы.

Рост цен, влияющий на изменения в смете, как правило, мнимый, ведь подорожание цемента или кирпича – это событие, о котором пишут в газетах. Да, существуют сезонные колебания цен на стройматериалы – летом они востребованы значительно больше, а значит, дорожают.

Да, бывают кризисы, однако массовое замораживание строек не может спровоцировать подорожание стройматериалов.

Да, цены все время растут, но на протяжении строительства частного дома они не могут существенно измениться. Поэтому инициатива переписывать смету из-за подорожания не может быть оправданной.

Существует еще множество нюансов, позволяющих с помощью сметы скрыть воровство подрядчиков и заставить раскошелиться заказчика. Однако в противовес мошенничеству строителей существуют специальные компании и отдельные профессионалы.

Разрушители мифов

Повсеместное, ставшее хрестоматийным воровство строителей спровоцировало возникновение компаний и бюро, а также отдельных специалистов, занимающихся своеобразным аудитом стройки, экспертной оценкой работ и документации, а также предотвращением и выявлением мошенничества, в том числе, вернее, в первую очередь, в сметах.

Эти люди – «сторона» заказчика, и их заработок, кроме фиксированных сумм, включает процент от сэкономленных или возвращенных, а также «найденных» на стройке денег. Практика подобных служб давно существует в развитых странах, более того, экспертно-контролирующие подразделения – обязательные участники взаимоотношений заказчик-подрядчик.

У нас еще с прежних времен подобная услуга называется «технадзор». Он в первую очередь призван проконтролировать соблюдение строительных технологий, однако в конкретных случаях можно вменить в обязанность специалиста по технадзору обращать особое внимание на сметы.

Обычные сметно-технические бюро, как правило, предлагают:

• проведение обмерных работ, ведь для грамотного составления смет необходимы точные обмеры объекта;
• составление смет на строительные, строительно-монтажные и ремонтные работы вне зависимости от сложности и объема, причем согласно последним сметно-нормативным базам;
• анализ существующей сметной документации.

Анализ сметы позволяет:

• оценить уровень выполненных работ;
• проверить соответствие заявленных объемов работ количеству применяемых материалов;
• найти скрытые и дублирующие друг друга позиции в составленной смете;
• выявить завышенные расценки на работы и материалы;
• избежать лишних расходов на работы и материалы.

Однако сметно-технические бюро могут не помочь, если нужна более глубокая, на грани расследования, экспертиза существующей стройки. Ведь, например, цемент можно украсть, а можно подменить указанный в смете более дешевой маркой – тут обмерами не поможешь.

В этом случае нужно привлекать строительных экспертов, которые могли бы качественно оценить соответствие объекта строительства заявленным в смете материалам и работам.

Сделать это можно на любом из этапов строительства. Как правило, экспертно-строительные компании предлагают более широкий спектр услуг, чем просто анализ сметы: проектирование, организация управления строительством, технадзор. Поэтому подходят к вопросу комплексно.

Таблица. Приблизительная стоимость некоторых видов услуг по сметной документации компаний, выполняющих строительную экспертизу

Услуга	Стоимость, руб.
Проверка соответствия объемов, стоимости и качества фактически выполненных работ объемам и стоимости, указанным в проектно-сметной и договорной документации на объект	45 за м² + 10 % от экономии
Проверка смет на предмет соответствия количества расходных материалов планируемому (выполненному) объему и расценок на выполняемые работы	45 за м² + 10 % от экономии
Определение соответствия (несоответствия) возведенного или реконструированного здания требованиям государственным строительным нормам (ДБН) и проекту	от 3800
Определение стоимости работ при строительстве зданий, сооружений, их реконструкции, ремонте и др.	от 3000
Экспертное обоснование по увеличению или уменьшению договорной (сметной) стоимости строительства	от 3400

Корректность сметы требует усиленного контроля по многим причинам, из которых угроза хищения стройматериалов – далеко не главная.

Более важны – безопасность построенного дома, его пригодность для жизни, а также долговечность. Некоторые специалисты во избежание ослабления контроля над стройкой и сметного мошенничества советуют заключать со строительной бригадой отдельный договор на каждый из видов работ с обязательством выплат за каждый из них.

Такая форма сотрудничества позволит сократить расходы, оперировать меньшими сметами, а в случае инцидентов со строителями – разорвать контракт.

Смета на строительство дома в кругу документов

«За» или «против» корректности сметы при ее анализе в первую очередь будут свидетельствовать документы, поэтому каждый шаг строительства должен быть максимально подтвержден соответствующими бумагами:

• договором строительного подряда, кроме сметы включающим перечень строительных и ремонтных работ, стоимость, сроки проведения и окончания, технические характеристики и стоимость стройматериалов, ответственность сторон;
• товарно-кассовыми чеками, накладными, описанием технических характеристик при покупке стройматериалов;
• актами приема-передачи стройматериалов строителям в случае, если строительство ведется из стройматериалов заказчика;
• актами приема-передачи работ с детальным описанием вида стройработ, даты их принятия и завершения, а также выявленных недостатков по окончанию строительных работ и при их принятии заказчиком.